Nebenkosten - Unverhofft kommt oft

Als wir ganz am Anfang unserer Planungen standen, versuchte ich mir einen Überblick zu verschaffen über das viel zitierte Thema "Baunebenkosten". Ich fand es recht schwierig, obwohl bspw. die Firma Beilharz in einem Beiblatt mögliche Nebenkosten auch ihrer Höhe nach auflistet. Allerdings sind viele Posten davon optional und auch die tatsächliche Höhe hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.

Deswegen möchte ich heute eine kleine Auflistung der bisher entstandenen Nebenkosten machen, wie sie bei unserem Bauvorhaben entstanden sind.

Der absolut höchste Kostenblock in unserem Fall ist der Erdbauer. Durch das Hanggrundstück gab es nicht ungewöhnlich viel zu graben, doch ist unser Hang relativ feucht und es wurden in Summe fast 300 Tonnen Schotter und Splitt vergraben. Enthalten in den Kosten war der Anschluss an Zu- und Abwasser (40 t Schotter in den Gräben), Ausgraben, Abfuhr, Anfüllen mit Siebschutt (190 t), Sauberkeitschicht (18 t), Kranplatz auf Einfahrt anfüllen und Verdichten (50 t), Material, Noppenbahn, Drainage sowie Arbeitszeit und Maschinenstunden. Am Ende stand ein Betrag von gut 16.000 € - Chapeau!

Auch in Richtung Erdbau/Keller gehören die Nebenkosten für Lichtschächte. Diese sind beim Glatthaarkeller nicht im Grundpreis inbegriffen. Da wir für den Kamin kurz vor knapp noch einen dritten Lichtschacht benötigten, sind hier insgesamt ca 2.500 € Zusatzkosten entstanden.

Ein Posten den wir zugegebener Massen überhaupt nicht auf dem Schirm hatten betrifft den Prüfstatiker. Dieser wird benötigt um die Statik aus Sicht eines neutralen Dritten zu Prüfen. Die Rechnung beläuft sich auf lässige 3.400 € - Aua!

Die Kosten für die Vermessung waren von Anfang an eingeplant und liegen mit 1.600 €  noch halbwegs im grünen Bereich.

Wieder reichlich schlucken mussten wir, als uns das Angebot für den Anschluss von Strom, Telefon und Kabel erreichte. Ca. 3.500 € werden hier aufgerufen, um die Kabel vom Lagepunkt vor dem Haus in den Technikraum zu verlegen.

Was in Summe auch ein nennenswerter Posten ist: Die Kosten für den Notar sowie Grunderwerbsteuer. In unserem Fall wurden hier durch verschiedene Vorgänge (Grundschuld Eintragen für Grundstück, Umtragen, Grundschuld Eintragen für Hausfinanzierung, Grunderwerbsteuer Grundstück) Kosten in Höhe von ca. 6.000 € fällig.

Kleinere Posten waren das Upgrade auf den 50 t Kran (800 €) wegen der Ausladung, Gebühren bei Stadt und Landratsamt für Baugesuch und Verstöße gegen den Bebauungsplan (500 €), Miete für Baustrohmzähler (410 €), Anklemmen des selben durch die EnBW (300 €), Bauherrenhaftpflicht (200 €) sowie Kaminfegergebühren (35 €).

Das macht bislang in Summe über 35.000 € - Respekt! Und dazu kommen noch geplante Kosten für Garten und Hofgestaltung in Höhe von ca. 20.000 €. Das macht dann in Summe 55.000 € Nebenkosten. Und um es deutlich zu sagen: Da ist die Küche noch NICHT mit drin. Auch dies ist eine enormer Block bei den Kosten, welcher in der Regel auch nicht über die Bank zu finanzieren ist.

Daher können wir wirklich nur jeden angehenden Bauherrn warnen, dass er dieses Thema nicht auf die leichte Schulter nimmt. 

Die ersten Rechnungen trudeln ein

Der Fortschritt beim Hausbau hat sozusagen seinen Preis: Mittlerweile sind die ersten Rechnungen eingetrudelt. Bezüglich dem Haus, weiß man anhand des Bauvertrages ziemlich genau, auf welche Zahlungen man sich zu welchen Zeitpunkten einstellen muss.

Andere sind dagegen eher überraschend: So "freuen" wir uns aktuell über die erste Rechnung vom Schornsteinfeger - er hat freundlicher Weise keine Bedenken gegen unsere Heizung und hat uns das mit einem Kreuzchen und einer Unterschrift auf einem Standardformular bestätigt! Und auch die Baubehörde hat bereits eine dreistellige Rechnung präsentiert: Für die Erstellung des Aktenzeichens zu unserem Baugesuch. Aber so lange das am Ende durchgeht, können wir sogar darüber hinweg sehen. ;-)

Notar sollte man sein!

Da wir leider nicht zu den Glücklichen gehören, die Ihr Häuschen bar aus der Portokasse bezahlen, wurde aufgrund der Finanzierung auch eine Buchgrundschuld fällig. Diese gilt als Sicherheit für die Bank, um im Falle unserer Zahlungsunfähigkeit Zugriff auf das Haus zu haben.

Die Eintragung einer Grundschuld kann jeder Notar im jeweiligem Bundesland vornehmen. Er beurkundet diese und leitet sie zur Eintragung in das Grundbuch an das zuständige Grundbuchamt weiter. In Baden-Württemberg sind diese beiden Funktionen häufig unter einem Dach, da viele Notare - vor allem in ländlicheren Gebieten - auch das Grundbuch führen.

Da sich die Kosten nach dem Wert des Geschäfts und nicht nach dem Aufwand bemessen, kamen am Ende zwei dicke Rechnungen raus, die definitiv in Richtung eines vierstelligen Stundenlohnes weisen. Also Augen auf bei der Berufswahl!

Meilenstein Finanzierung erreicht

Gestern war der große Tag: Nach endlosem Verhandeln haben wir endlich unsere Finanzierung in trockenen Tüchern. Die Tinte ist getrocknet und es ist wirklich ein mulmiges Gefühl, wenn man eine so teure Unterschrift tätigt.

Dennoch sind wir extrem froh, dass wir diesen Schritt geschafft haben. Das Zinsglück war zuletzt mehrfach auf unserer Seite, da diese im Wochenrhythmus gefallen sind.

Jetzt fehlt noch die Unterschrift bei Beilharz Haus und dann kann die Planung wirklich auf die Zielgerade biegen. Vermutlich in der nächsten Woche wird ein Besuch in Vöhringen bei Frau Schweizer anstehen, um diesen Punkt auch noch zu fixieren.

Es geht voran - Juhuu!

Die Katze hat ihren Biss gelockert....

...und beisst sich daher nicht mehr in den Schwanz (wie in einem der letzten Posts beschrieben).

Juhuu! Gestern Abend habe ich mit Frau Schweizer telefoniert und dabei hat Sie mir mitgeteilt, dass wir Ihren Berechnungen zufolge mit unserem "Häusle" auf jeden Fall den KfW70 Standard erreichen werden. Dies ist zwingende Voraussetzung für die Kreditvergabe beim KfW 153 Programm (Energieeffizientes Bauen).

Da am Freitag die Vertragsunterzeichnung der Finanzierung ansteht und die KfW den Zinssatz für dieses Programm letzte Woche auf 1,5% gesenkt hat, nenne ich das einfach mal perfektes Timing!

Meilenstein Finanzierung

Eine spannende Woche liegt vor uns: Die KfW-Berechnung wird morgen durchgeführt und - wenn alles gutgeht - der Darlehensvertrag am Freitag unterzeichnet. Beides für sich genommen schon Grund genug für schlaflose Nächte. Die sensationellen U-Werte der Beilharz Wände, die Dreifach-Wärme-Verglasung, die Ausnutzung der passiven Energie durch großflächige Süd und Süd-Westfenster etc. sind eigentlich Garant für eine gute KfW-Einstufung. Nur unsere (nicht ganz ideale) Hausgeometrie und die überstehende Garage könnten uns einen Strich durch die Rechnung machen. Noch einmal (schlecht) schlafen und dann wissen wir mehr. Also: Daumen drücken!

KfW 153 Förderung – oder: Wie sich die Katze in den Schwanz beißt.

Gerne möchten wir für unser Bauvorhaben eine Förderung nach KfW 153 (Energieeffizientes Bauen) in Anspruch nehmen. Selbst wenn die Zinsen am freien Markt aktuell traumhaft günstig sind, so sind die bei der KfW gebotenen Konditionen dennoch den Antrag wert. 

Und damit gehen die Probleme denn auch los. Für die Beantragung über die Hausbank benötigt diese zum Durchreichen an die KfW das ausgefüllte Förderformular inklusive der Berechnung durch den Haushersteller und damit den Nachweis, dass das geförderte Neubauvorhaben auch den Bedingungen genügt. 

Doch der Hersteller – in unserem Fall Beilharz Haus – sagt, dass die endgültige Berechnung erst mit Einreichung des Baugesuchs erfolgen kann, da diese auf drei Nachkommastellen genau erfolgen muss. Dummer Weise ist zu diesem Zeitpunkt aber bereits eine Anzahlung von 8% der Bausumme fällig. 

Nach Rücksprache mit der Bank und Beilharz Haus werden wir nun eine Vorabberechnung des KfW Standards durchführen. Dadurch kann die Finanzierung seitens der Bank weiter bearbeitet werden. Es bleibt jedoch das Risiko für uns, dass bei der endgültigen Berechnung sich ein abweichender Wert ergibt und wir damit die Förderbedingungen nicht erreichen – und damit wackelt die ganze Finanzierung. 

Vermutlich hatten und haben andere Bauwillige ein ähnliches Problem. Falls jemand hier mitliest dem es so ergangen ist würde ich mich über einen Kommentar freuen, wie in diesem Fall verfahren wurde.

Endspurt für die Finanzierung

Nach dem wir endlos verglichen und abgewogen haben, sind wir nun bezüglich Finanzierung wirklich auf dem Endspurt angelangt. Es liegt uns ein Angebot der Bank vor über einen Mix aus KfW- und Annuitäten-Darlehen.
Erfreulicher Weise hat die Zinskurve in den letzten Tagen noch einmal einen Bogen nach unten geschlagen, so dass wir diesen Effekt nun auch noch mitnehmen können. Bei einem Darlehen wirken sich auch die Nachkommabeträge einer Prozentzahl erstaunlich aus!
Daher kann sie nun los gehen - die große Formular- und Unterlagenschlacht. Es ist schon beeindruckend, was da an Informationen von den Banken gefordert wird. Vermutlich habe ich jetzt das lange Wochenende gut zu tun, die gesamten Papierstapel zusammenzustellen.

Die finanzielle Seite der Medallie

Nach Wochen der Gespräche mit verschiedenen Banken und Finanzdienstleister nach einen geeigneten Modell für unsere Finanzierung, sind wir nun ziemlich auf der Zielgeraden. Vermutlich werden wir einen Mix aus klassischem Annuitätendarlehen und KfW-Darlehen wählen. 

 

Ich muss gestehen, dass diese Frage wirklich mit der kniffligste Punkt bei der ganzen Bauerei ist. Die Vergleichbarkeit der Angebote ist speziell bei einem Mix aus verschiedenen Kreditarten nur leidlich gegeben. 

 

Aber ich bin dennoch zuversichtlich, dass wir hier demnächst den "Sack zumachen" und die aktuell unglaublich günstigen Zinsen auf eine möglichst lange Zeit fixieren können.